Edilizia residenziale pubblica e sociale

Per edilizia residenziale pubblica si intende quella realizzata, direttamente o indirettamente, dallo Stato, per la creazione di abitazioni da assegnare, a condizioni economiche particolarmente favorevoli, a cittadini con redditi bassi o che si trovino in condizioni economiche disagiate.

La normativa nel settore dell’edilizia residenziale pubblica è stata disciplinata organicamente dalla legge 5 agosto 1978 n. 457 che ha individuato i tre ambiti di intervento cui destinare le risorse economiche disponibili:

1. edilizia sovvenzionata;

2. edilizia agevolata;

3. edilizia convenzionata;

4. Alle tre categorie sopra indicate si è aggiunta, dopo il DM 22 Aprile 2008, l’Alloggio Sociale (chiamata anche housing sociale);

1) EDILIZIA SOVVENZIONATA

Per “edilizia sovvenzionata” si intende quella diretta alla realizzazione di alloggi con finanziamenti a totale copertura del costo delle opere, da parte di Enti pubblici, in particolare, dall’Agenzia Campana per l’Edilizia Residenziale ACER (ex-IACP) e dai Comuni. Gli alloggi di edilizia sovvenzionata possono essere di nuova costruzione, essere semplicemente acquistati, ovvero acquistati e recuperati. Gli interventi di edilizia sovvenzionata possono essere realizzati singolarmente (nei P.d.Z. 167/62 o nei centri storici dei piccoli Comuni), o nell'ambito di programmi complessi (P.R.U., programmi integrati).

Gli alloggi di Edilizia sovvenzionata vengono assegnati in locazione ai nuclei familiari più deboli, sulla base di specifiche norme regionali con le quali sono individuati sia i soggetti aventi diritto sia i canoni di locazione, il cui ammontare e determinato in base alla condizione economica ed al numero dei componenti del nucleo familiare assegnatario.

L'edilizia sovvenzionata, oltre alle numerose leggi statali, è regolata dalle leggi regionali della Campania n. 18/1997 , 19/1997 e 24/2003.

2) EDILIZIA AGEVOLATA

Per “edilizia agevolata” si intende quella diretta alla costruzione di alloggi da destinare a prima abitazione, realizzata da privati con mutui a tasso agevolato o con contributi in conto capitale, a parziale copertura del costo di costruzione.

I finanziamenti, sia statali che regionali, possono essere erogati a favore di enti pubblici, cooperative edilizie, imprese, soggetti privati, per la costruzione di abitazioni con caratteristiche non di lusso destinate a persone in possesso di determinati requisiti soggettivi.

In particolare la Regione Campania nel corso dei passati anni ha approvato vari Bandi di concorso per la concessione di contributi in c/interessi o in c/capitale a favore di soggetti che intendono realizzare programmi di edilizia agevolata, disciplinando sia i requisiti di ammissione sia le modalità di erogazione dei contributi. I soggetti, Cooperative e Imprese, utilmente collocati nella graduatoria degli aventi diritto percepiscono il contributo sulla base dei S.A.L. realizzati e lo imputano a diretta diminuzione del costo di costruzione. A seguito della l'ultimazione lavori gli alloggi realizzati sono assegnati/venduti a favore di soggetti in possesso di specifici requisiti, previamente verificati dalla Regione Campania.

L’edilizia agevolata è stata disciplinata da numerose leggi statali susseguitesi nel tempo (ad esempio: D.L. 6 settembre 1965, n. 1022, convertito con legge 1° novembre 1965, n. 1179 (artt. 4 e ss.); legge 22 ottobre 1971, n. 865 (art. 72); legge 5 agosto 1978, n. 457 (artt. 14 e ss.); D.L. 15 dicembre 1979,n. 629, convertito con legge 15 febbraio 1980, n. 25 (art. 9); legge 18 dicembre 1986, n. 891 (artt. 1 e 2); legge 17 febbraio 1992, n. 179 (artt. 6 e segg.); e infine legge 30 aprile 1999, n. 136).

A differenza dell’edilizia sovvenzionata, l'edilizia agevolata prevede solitamente divieti temporanei di vendita, la cui inosservanza produce unicamente la decadenza dai vantaggi di natura finanziaria garantiti dagli interventi creditizi della Pubblica Amministrazione, e non la nullità dell’atto di vendita.

3) EDILIZIA CONVENZIONATA

Con l’espressione “EDILIZIA RESIDENZIALE CONVENZIONATA” si fa riferimento a quegli interventi di edilizia residenziale posti in essere previa stipulazione di una convenzione con il Comune con la quale, a fronte di concessioni da parte dell’Amministrazione pubblica (riguardanti l’assegnazione delle aree su cui edificare o la riduzione del contributo concessorio), vengono assunti obblighi inerenti l’urbanizzazione del comparto e l’edificazione di alloggi di edilizia economico popolare e dalla quale, inoltre, discendono vincoli incidenti sulla successiva circolazione degli alloggi così realizzati.

Due sono le convenzioni che tradizionalmente si fanno rientrare nell’ambito della “EDILIZIA RESIDENZIALE CONVENZIONATA”:

• la convenzione di attuazione di un Piano di Edilizia Economico Popolare (P.E.E.P.), convenzione che si pone nell’ambito del più ampio procedimento di edilizia residenziale pubblica tracciato dalla legge 22 ottobre 1971 n. 865; questa convenzione è disciplinata dall'art. 35 della suddetta L. 865/1971 (convenzione P.E.E.P.)

• la convenzione per la riduzione del contributo concessorio al cui pagamento è subordinato il rilascio del permesso di costruire; questa convenzione è disciplinata dall'art. 18 del D.P.R. 6 giugno 2001 n. 380 (T.U. in materia edilizia) che sul punto ha sostituito la disciplina in precedenza dettata dagli artt. 7 e 8 della L. 28 gennaio 1977 n. 10 (meglio nota come “Legge Bucalossi”) ;

4) HOUSING SOCIALE

Il decreto del Ministro delle infrastrutture 22 aprile 2008 ha definito alloggio sociale “l'unità immobiliare adibita ad uso residenziale che svolge la funzione di interesse generale, nella salvaguardia della coesione sociale, di ridurre il disagio abitativo di individui e nuclei familiari svantaggiati, che non sono in grado di accedere alla locazione di alloggi nel libero mercato. L'alloggio sociale si configura come elemento essenziale del sistema di edilizia residenziale sociale costituito dall'insieme dei servizi abitativi finalizzati al soddisfacimento delle esigenze primarie.”

L’Housing sociale (letteralmente Edilizia Residenziale sociale) rappresenta l’insieme di alloggi e servizi, di azioni e strumenti rivolti a coloro che non riescono a soddisfare sul mercato il proprio bisogno abitativo, per ragioni economiche o per l’assenza di un’offerta adeguata. La finalità dell’Housing sociale è di migliorare e rafforzare la condizione di queste persone, favorendo la formazione di un contesto abitativo e sociale dignitoso all’interno del quale sia possibile non solo accedere ad un alloggio adeguato, ma anche a relazioni umane ricche e significative.

Nonostante la Regione Campania abbia destinato negli ultimi anni notevoli risorse per l’incremento degli alloggi di edilizia residenziale pubblica, sia sovvenzionata sia agevolata, con consistenti contributi ai soggetti privati legittimati – quali imprese e cooperative – la questione abitativa è caratterizzata ancora da una pressante domanda di edilizia residenziale pubblica, in particolare da destinare alle fasce di popolazione più bisognose come sfrattati, anziani, disabili, famiglie monoparentali o monoreddito, giovani coppie, studenti fuori sede e immigrati regolari a basso reddito. Oggi occorre far fronte a domande abitative atipiche (forte aumento di single, famiglie mono-genitoriali, immigrati, lavoratori temporanei, studenti fuori sede, ecc) ed all’allargamento dell’emergenza casa a fasce di popolazione intermedie, ossia di coloro che non sono in condizione di accedere a un mutuo o che hanno bisogni abitativi di carattere temporaneo, evidenziando la necessità di incrementare la disponibilità di alloggi in affitto a canone calmierato.

La strategia regionale punta sull'integrazione di molteplici forme di intervento, in un approccio multidimensionale dell’intervento pubblico, per garantire a tutti non solo l’accesso ad un alloggio adeguato, sicuro e sostenibile, ma anche contesti urbani vivibili, la riduzione dei consumi di energia e di suolo, la riduzione dell'inquinamento, la valorizzazione del verde urbano e delle sue funzioni eco-sistemiche, attraverso la realizzazione di programmi di rigenerazione urbana, edilizia sociale, e la valorizzazione del patrimonio di edilizia pubblica esistente e l'erogazione di contributi ai cittadini per il sostegno all'affitto.